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深圳房价领涨全国触发预警,央行彻查“房抵经营贷”流入房市

发布时间: 2020-12-04 10:33:06
深圳二手房价涨幅成为全国第一,3月全市网签住宅环比增长279.8%;人民币贷款余额59156.11亿元,同比增长16.1%,增速远远高于全国平均水平。若房抵贷用来购房,意味着房地产市场加杠杆,亦难以真切把握其中风险。 文|《财经》记者 张威 焦建 编辑|袁满 苏琦 深圳房抵经营贷资金违规流入房市快速引起当地监管部门重视。 “中国人民银行深圳市中心支行向深圳市各商业银行下发通知,紧急要求各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查。” 昨日(4月20日)晚间,上述消息引发金融圈、地产圈双重震荡。通知全名为《关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》(以下简称“《通知》”)。 《财经》记者从接近央行深圳中支行人士了解到,昨日下午,央行深圳中支行在《通知》之外还召集辖区各银行行长开会,昨日晚间,辖区内一些商业银行则向各支行紧急发送自查通知。 四日前(4月16日),国家统计局发布的《2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,深圳二手房价涨幅时隔两年再度成为全国第一,二手房价格同比上涨9.7%。“上述数据给监管部门敲了一个警钟,此外还有一些媒体报道提示,所以紧急彻查房抵经营贷违规流入房市情况。”深圳地区一位银行人士表示。 根据上述《通知》文件,商业银行自查内容包括以下几点:截至2020年3月末银行房抵经营贷余额,2019年3月末余额,2019年12月末余额情况;贷前准入情况,对借款人名下经营实体的真实性调查情况,借款人持有被抵押房产时间情况,企业成立时间情况;贷款管理情况,重点梳理借款人(含企业或个人)自疫情发生(1月25日)以来新购房产(含住宅和商务公寓等)并以新购房产作抵押的贷款情况,以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况;贷后管理情况,借款人贷后新增房产的监测情况以及自查发现的其他可疑情况。 资料显示,“房抵贷”是指借款人以自然人名下的房产(住房、商住两用房)作抵押,向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。银行人士指出,房抵经营贷则指用于经营的贷款。 据了解,房抵经营贷兴起的背景是:传统银行贷款速度缓慢,个体经营、小微企业存在贷款贵、贷款难的问题,在支持小微企业的监管政策引导下,一些银行创新了办理迅速、环节简单、手续简明的“房抵经营贷”产品,支持企业经营周转。 中原地产首席分析师张大伟曾分析指出,若房抵贷用来购房,意味着房地产市场加杠杆,由于难以测算房抵贷用于购房的比例,不知道真实的杠杆情况,亦难以真切把握其中的风险。 业内人士表示,受新冠肺炎疫情影响,小微扶持政策相继出台,一些银行贷款审批也有所放松,企业通过小微企业贷,加杠杆楼市是可以操作的。深圳地区一家银行管理层表示,具体还要看各家银行自查的结果,不过应该只是个别银行比较严重,不会是普遍现象。 深圳贝壳研究院数据显示,3月深圳全市新房网签4224套(含商业),环比增长153.8%;住宅3152套,环比增长279.8%。 央行深圳中支行披露的数据显示,3月末,深圳市人民币贷款余额59156.11亿元,同比增长16.1%,增速远远高于全国平均水平。2020年一季度,深圳市住户部门贷款增加587.55亿元,其中,短期贷款增加42.63亿元,中长期贷款增加544.93亿元。 值得注意的是,4月20日下午,深圳市中小企业服务局表示,有报道称,个别机构和个人弄虚作假,将用于购房、炒股等的贷款包装后骗取财政贴息,对此,将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度,严防不符合贴息条件的贷款项目混入,骗取财政资金。 在央行召开的一季度金融数据发布会上,金融市场司司长邹澜表示,2016年以来,人民银行按照党中央、国务院关于房地产市场平稳健康发展长效机制的部署要求,会同相关管理部门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标做了一些工作,主要是抑制资金过度流入房地产,取得了比较明显的效果。 比如说2019年房地产贷款余额同比增长14.8%,增速和2018年相比低了5.2个百分点,比2016年最高点下降了10多个百分点。新增房地产贷款占各项贷款增量的比例从2016年最高的44.8%下降到2017年的41.1%,2018年是39.9%,2019年又进一步降到了34%。房地产贷款占比稳步下降,与之相对应的,小微企业、先进制造业贷款的比例在逐步上升。邹澜说,“下一步,我们将继续按照党中央、国务院总体部署和要求,围绕‘稳地价、稳房价、稳预期’目标,做好相关工作。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则指出,“资金流收紧或银行对企业资金用途严加监管,那么,深圳楼市可能会降温。没有杠杆加持,房价上涨是不可持续的。” 李宇嘉在接受《财经》记者专访时剖析了深圳高房价的成因,并认为房抵经营贷进入房市并非孤例,疫情期间的调控要避免给楼市加杠杆。 以下为专访内容: 新一轮加杠杆 《财经》:从3月初开始到现在,深圳的房价在疫情期间“逆势上涨”,很多人都在分析原因。 李宇嘉:其实是有几方面的原因: 首先,从宏观角度来看:2016年以后,全国楼市开启了长达3年的高压调控,前期入场的炒房客很受伤。所以,任何政策微调,都会被解读为“救市”。就连扶持刚需的公积金政策,都不敢动。而在进入2019年之后,随着深圳接连迎来利好政策,城市开始重新估值,年底时受经济下滑压力影响调控的力度也有所减轻。多重因素作用之下,2019年年底的时候,深圳房价首次突破“6万元”,超过北京成为全国房价最贵的城市;今年一季度,则达到6.4万到6.5万元之间。 其次,我们也应该看到深圳市场的独特性。我认识的一个做五金行业的小老板,最近刚刚拿下了一套热门的房子,总价4200万。我说这是生意不打算做啦?其答曰:炒房、生意两不误。楼市好,就炒房,楼市不好,就搞实业。但这两年,这种双向流动越来越变成单向流动,越来越多的人赚一点钱就投到楼市。说好听一点叫做资产配置、退缩防守。实际折射出的是实体经济的困难。 细究这些资金,其实大部分是借贷而来。在深圳做生意的人、炒房的人,有几个特征,包括能拿银行的钱,绝不自己掏腰包;能拿银行的钱,绝不卖房还债。深圳的房子也真是“硬通货”,有房子银行绝对给融资,否则基本免谈。 受疫情影响,银行的资金充裕,信用贷、经营贷、纾困贷、白衣天使贷等等产品很多,而且放贷速度快、利率低,财政有贴息。很多人认为不贷款就是傻子。有人会说这些贷款都是有用途限制的,道理是这么个道理,但有了房产抵押物,谁也不会认真管你的钱用到了哪里。 在这一系列因素推动之下,深圳近期出现了“百万喝茶费”重出江湖的新闻。近3000万起步的豪华公寓,半天售罄、三次日光,逢豪宅,“必售罄”。房子限价,需求端憋得慌,百万损失没有人会放过。所以内部人联合渠道(中介),先把房子拿下来,加喝茶费之后再一套一套往出卖。 深圳并不是孤例。我近期咨询长三角的几位朋友,一些大城市的银行也在推销贷款。近期部分楼市又火了,在一定程度上应该也是得到了杠杆支持。 《财经》:新一轮加杠杆的程度能有多深? 李宇嘉:可以用几个方面的情况去侧面反映: 首先,深圳是珠三角对外贸依赖度最高的城市,去年受到贸易冲突、企业外迁、环保攻坚、打击P2P等影响,三季度经济一度受挫。这些因素很多都还存在,又新增了疫情对贸易的冲击。经济不见好,收入不支撑,楼市先繁荣起来了,其中一定有过度加杠杆的支撑。 其次,自今年2月下旬以来,随着疫情蔓延逐渐受控,深圳的楼市也稳定住了,各方渲染下,深圳的购房者行动起来了。1-3月,深圳二手房成交量累计同比增长了65%。更重要的是价格涨得不得了:2月份,深圳二手住房挂牌价达到了史无前例的7.27万元/平米,同比增长了18%,成交价也创下了历史新高。还有一个很重要的指标是新增客源量,3月份为7.4万人,也创下近几个月的新高。这就意味着不仅挂牌的人多,买家也多了。 整体来说,近期深圳楼市繁荣:一是银行的资金多,二是纾困政策的扶持被引导到了其他领域。但这种现象也并非全无可取之处。有房子的小老板们通过拿房子抵押,获得的是“经营贷”,各级政府都给予贴息,实际的贷款利率都比较低。在疫情冲击产业链、供应链,现金流几乎断掉的时候,这些小老板们的压力很大,本来是要卖房子的,现在可以用来还贷款、发工资,还能拿来买房,房地产稳住了,中小微也纾困了,可谓一举两得。 调控逻辑之变 《财经》:随着一系列现象的出现,对于深圳房价的总体解读也出现了分化。对于如何调控,各方的判断也不太一样。 李宇嘉:深圳相关部门对于房价的解读信息确实是跟市场的感受不太一样。一个数据官方公布的3月份二手房均价6.4万元(这应该是官方首次公布二手房的成交均价),还有一个数据是二手房价格环比上涨1.6%(全国第一)。相关部门说涨幅不大,意思是还没到需要收紧的地步。 4月16日,深圳发布了新的楼市政策,总基调还是给行业纾困,缓解疫情的影响,增加商品住房供应。比如“降低预售门槛”、“延期缴纳土地出让价款”,“促进城市更新提速”。上涨、加杠杆、炒作,这些是大家都知道的。之所以没有加码调控,还在扶持市场。一是确实办法不多,二是深圳楼市调控的逻辑确实是发生变化了。 《财经》:如何理解这种逻辑变化? 李宇嘉:应该权衡当下和未来。短期来看,实际上去年第三季度深圳经济出现“失速”之后,第四季度经济是如何拉动起来的背后原因,就蕴含了这种变化。今年疫情对外向型经济体的深圳影响只会大不会小,在这个时候收紧调控把需求端打压下去,几乎是不可能的。在不稳定期,一部分资金不往楼市走,其实也不愿意进入实体经济领域。部分中小微企业主很多手上都有房子,用房子做抵押拿到银行资金,才有下一步的可能。 长期来看,深圳的地位从去年提升之后,作为大湾区的核心,已经是“国之重托、民之众望”。不仅要“跑得快”,还要补上过去的各种“亏欠”、要“负重前行” 带动周边的几个城市。深圳花钱的地方太多了,不仅要补上公共服务的短板,科技创新也要再上台阶。问题是钱从哪里来?深圳还是只有政策,其他的自谋出路。 复杂之处在于:2015年到2017年是近二十年间深圳的“高光时刻”,金融、互联网、高科技等产业都是蓬勃发展,财政充盈。但由于一系列原因影响,这些红利不再像以往那么多了。不管大家认可与否,要解决“钱从何来”的问题,地产真的是一个重要的渠道。就像当初深圳建设特区时香港一位富豪说的那样:深圳有土地,怎么会没有钱? 对比美国硅谷等高科技城市,没有一个不是高房价,深圳总体房价的上涨应该是大概率事件。从尝试让深圳实行土地财政开始,监管对深圳房价应该说一直比较宽容,现在深圳“二次”升级,这种宽容度应该会更高。所以能看得见的是:从去年底开始,深圳的卖地政策就发生了改变,在“双竞双限”下配建好人才房、控制好人才房和普通住房价格,其他的价格就放开了,也干脆不再公布了,因为这个价格已经没有什么意义了。 近期深圳出让的地块都是人才房地块,前海要卖宅地,依旧是“双竞双限”,普通商品住房限价10.7万,大家想买。而开发商能自由定价的那30%,价格会更贵,就是用这一块来给限价的房子买单。如此一来,人才因为有住房保障所以会源源不断地涌入,愿意为城市的未来发展“投票”的投资者也接受高房价。 《财经》:在这种既不能过分打压又不能任由加杠杆的情况下,调控的方向和度如何掌握? 李宇嘉:当下深圳的楼市调控首选项,还是供给侧放量应对需求。所以在4月16日深圳发布的《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》中,政策焦点就是增加供应,特别是通过城市更新(其目前供应了深圳90%的新增住房用地)增加供应。以供应对冲需求,其实也符合疫情时期的政策导向,既能稳定投资,还能激发消费需求,并借助地产的“强关联性”,促进上下游复工复产,打通任督二脉。 其次,就是打压投资炒作、作奸犯科者。对于资金违规进入楼市,对于违规加杠杆、对于过度炒作,无论是开发商也好、中介也好、银行也好、自媒体也好,监管一定会来的。 《财经》:4月20号,深圳相关部门发布了摸排经营贷流入楼市的通知。 李宇嘉:解析这个通知,能看出几点:其一,杠杆是近期深圳部分地区房价上涨的罪魁祸首。深圳的有钱人是有,但肯定没有那么多。即使是按照6.4万的均价计算,80平方米的房子也要500多万,首付(加税费)最少也要200万。现在是动辄上千万的购买力,无非是拿银行的钱来玩儿;其二,有房子做抵押,银行能一劳永逸,所以就不太关注贷款的实际投向。渠道是什么、规模有多大,想要摸清楚要一笔一笔来摸查,这就是监管的现状和难题;其三,只要把杠杆控制住了,深圳的楼市稳定不成问题。但涨上来的部分是不是要跌回去?这些都是麻烦之处。 豪宅税放开的信号 《财经》:调控出手之后,深圳楼市下一步的趋势如何判断? 李宇嘉:正如我刚才说的,经营贷入市,当下看是好事情,但未来就很难讲。随着资金流入房地产市场,相当于给市场发出了两个信号:其一,银行认为房价还会涨,不然不会放出贷款;其次,地产继续扮演金融加速器的角色。尤其是对于大都市核心圈的核心地段的物业,各方形成其是安全资产的认知之后,肯定会导致一系列的问题。 《财经》:问题在哪里? 李宇嘉:深圳房价已超过京沪,成为全国房价最高的地方。有网友说,“这就是深圳,没有一处房产是自住的,皆为投资品。”而既然是投资品,买的就不是当下,而是未来和预期。 但预期也不可能无限膨胀:随着新经济红利期消逝,整体经济的下行压力也较大。不管是高收入人群还是普通人,深圳居民(包括全国认可深圳楼市的投资者)的支付能力肯定不可能像之前几轮房价上涨的时候那么强了。再往上走,收入和资产不支撑是大概率事件。 近期开盘的一个豪宅项目,区区138套公寓楼也要分三次,其实已经在一定程度上说明问题了:每次只推十几套、几十套;每次都把中介渠道用全,渠道费给到3个点(一套房最低的佣金就是60万);为了准备3月7日的第一次推盘,各方渠道从2019年底就开始蓄客,自媒体大力配合宣传,各方真是费了老大的劲儿。 实际上,去年11月的时候深圳基本废除“豪宅税”,已经是一个标志性的事件:现在买一套房子,若未来没有明显的收益预期,考虑到时间成本、按揭成本、机会成本(买房的钱可以拿去理财)等,已经并不是太划算了。该买的都买了,剩下的是买不起的。前一波富豪都已变成有产者了,谁来为豪宅接盘?这就是为什么深圳废除豪宅税的原因:楼市只有降低交易成本,存量房才有流转起来的希望,才能为新房“自我加杠杆”。 按照原来的标准,深圳挂牌二手房中,40%是豪宅;存量房中,60%是豪宅。彻底废掉豪宅总价标准,60%的房子都不是豪宅了。这样,贯通“二手房-新房”的“换房”链条就可以循环起来了。一次“换房”,至少带动2套房交易,甚至是3-4套的循环。只要换房加快了,新房交易就被激活了。 整体来看:深圳的楼市暂时晴朗,不代表就可以把“房住不炒”置于脑后。借助地产适度上涨实现区域开发、湾区互联互通,并没有违背“房住不炒”。但如果没有加杠杆的扶持,房价的继续上涨也是小概率事件,大家都要小心。各方都不要再继续过分鼓吹深圳所谓的“有钱任性”、“需求任性”等说法了,这是害人害己。

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